记者 朱文科

备受瞩目的降低存量房贷利率，终于有了明确的积极信号。

7月14日上午，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的新闻发布会上明确表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

监管允许降低存量房贷利率

邹澜的原话是这样的：

尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

重点在最后一句，翻译成大白话就是：监管允许降低存量房贷利率，大家可以跟银行去谈，要么变更合同，要么重新贷款置换。

购房者月供压力或能大幅减轻

从去年年底开始，提前还贷持续升温，今年一季度因为排期过长还引发全社会关注，最后在监管要求下才得以缓解。

而提前还贷的重要原因之一，便是存量房贷利率过高。

到底有多少人在提前还贷？来看最新公布的一组数据：

上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，其中住户中长期贷款增长1.46万亿。假如把住户中长期贷款都理解为房贷，则中间差额大约为2万亿，基本上可以理解为上半年提前还房贷的金额。

促使居民提前还贷的动力或者说压力，是存量房贷利率远高于新增房贷利率。

有数据显示，2017年下半年到2021年末，也就是全国房贷利率水平最高的时期，比2016年高出100到120个基点，比目前的平均房贷利率高出120到140个基点。

虽然5年期LPR连降多次，但由于存量房贷利率的加点部分固定，部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4%的平均房贷利率。

北京青年报曾做过调查，42位来自全国15个省市自治区的受访者（均在利率高点时贷款买房）中，有40人选择浮动利率，其中30人的加点数超过100基点，最少108个基点，最高达到180个基点。

虽然LPR去年以来累计下降了45个基点，加点超过100个基点的30位受访者今年适用的最新利率依然在5.38%-6.10%的高位（目前最新的5年期以上LPR为4.2%）。

这批购房者不仅被房价套牢，还被高利率套牢。

以杭州首套贷款300万，贷款30年，等额本息的还款方式来计算：

存量房贷利率6.1%，每月还款金额约18179元，还款总额约654万，利息约354万。

目前主流房贷利率4%，每月还款金额约14322元，还款总额约515万，利息约215万。

利息减少139万元，每月月供少还3857元。

省下的利息差不多够支付一套红盘嘉里馥源庭小户型的首付了。

降低存量房贷利率有过先例

2008年，当时买房人房贷利率普遍是基准利率的8.5折。为了应对全球金融风暴影响，“树信心、稳增长、保就业”，当年10月22日央行宣布：自27日开始，个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

知名财经专家刘晓博认为，如果降低存量房贷的利好可以落地，将显著降低上千万家庭的负担，释放出巨大的消费能力，有利于经济的发展和楼市的稳定。

但他同时表示，这次不是所有的存量房贷都可以获得额外折扣，主要还是过去几年利率较高的存量房贷才可以享受。

如今央行明确表态支持降低存量房贷，接下来就看各商业银行怎么落地了。